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“富爸爸”鼎力相助京投银泰百亿京城夺地

2014-03-10 10:50:54
来源:你我贷

英超热刺队球员名单 www.eclpea.com.cn 岁末年初,高潮迭起的北京土地市场,亦不缺乏故事。

1月22日,在大本营京城近年来鲜有动作的京投银泰()股份有限公司(.SH),携旗下全资子公司北京京投置地房地产有限公司(下称“京投置地”)联合大股东北京市基础设施投资有限公司(下称“京投公司”)力挫保利地产()、首开集团及方兴地产等“国字头”群雄,砸下47亿元,将昌平区东小口镇住宅混合公建用地(配建公共租赁住房)收入囊中。

屡战屡胜。就在短短的4天前,“京投系”力压方兴地产、龙湖地产等房企大鳄,斥资46.5亿元,将今年以来的京城热点土地海淀区玉渊潭乡F1住宅混合公建用地、F2公建混合住宅用地收至麾下。一周之内,两次出手,闪电拿地,耗资近百亿,这在京投银泰的历史上绝无仅有;也在北京土地市场上较为罕见。

不鸣则已,一鸣惊人。以“黑马”姿态现身的京投银泰已被放在显微镜下观察。

截至去年三季度末,总资产不足150亿元的京投银泰,资金缺口40多亿元的地产企业,为什么有能力蛇吞百亿元的土地?

原来,京投银泰有一个富爸爸,借一级土地开发的便利,并提供资金方面的支持,最终助力京投银泰在土地市场上获胜。

紧急抛售6项目股权

在豪强争锋的北京土地市场,包括京投银泰在内的中小房企,此前拿地只不过是在玩小打小闹的“游戏”。

据时代周报记者了解,2010年,京投置地曾傍上“大款”万科联合拿地,并获得了房山长阳两宗地,价格均不足10亿元;2011年9日,则再度携万科及其大股东出手,耗资33.51亿元一举将郭公庄地块夺下。

沉寂了一年多后,再次卷土重来。自北京国土资源整理储备中心宣布出让“玉渊潭地块”、“东小口地块”后,北京举行的每一场土地出让中,“京投系”的人几乎逢场必到,以观察土地走势及竞争对手的实力及“玩法”。

而在此前,觊觎上述两宗地块已久的京投银泰就已做了充分的准备,并于2012年下半年开始,陆续出让北京以外项目的股权,以回笼拿地所需资金?!?012年确实是公司的战略调整年?!本┩兑┒氐酥靖咴诮邮苁贝鼙钦卟煞檬北硎?,通过项目转让,确定以北京为中心,建立轨道物业开发为特色的核心竞争力。

截至目前,京投银泰已处理了6个北京以外项目的股权,共计获得12.6亿元的资金,仅在去年12月31日当天就处置了2个项目的部分股权。

抛售项目回笼的资金,对于百亿元级土地来说仍是“杯水车薪”。因此,京投银泰的第二大股东,中国银泰已将其占总股本24.83%的无限售流通股股票悉数质押给了交通银行()股份有限公司北京海淀支行,用作取得贷款。

京投银泰的大股东亦鼎力相助。京投银泰披露,“玉渊潭地块”中,第一大股东京投公司持有该项目49%股权,其余归京投置地;“东小口地块”亦做了这样的股权安排。

当然,北京国土局以投标方式出让,客观上也给予了“京投系”机会。在两宗地块出让中,京投系并非出价最高,但最终双双得手。对此,兰德咨询总裁宋延庆认为,前段时间,因“城头变幻地王旗”引起了市场的极大关注,因此,采取投标方式出让,更能防止高溢价地王频繁出现。

北京土地整理储备中心相关负责人在接受采访时也说:对于地块以何种方式出让,北京国土局是根据市场情况、地块的基本情况来确定是通过招标还是挂牌的方式出让的。

从激烈的竞争中胜出,最终还是取决于实力?!罢饬礁龅乜椴皇且话愕牡靥细?,而是地铁车辆段上盖项目?!钡酥靖叱?,如此复杂的工程,需要多年的施工经验、过硬的设计才能胜任,“这几年,京投陆续参与轨道上盖物业的开发,积累了丰富的经验?!钡灿幸的谌耸恐赋?,在这方面,首开的经验也不缺乏。为什么惟独只有京投银泰中标呢?

大股东鼎力相助

尽管如愿获得两宗热点土地,但也引来了市场的各种质疑。

据公开资料显示,截至2012年三季度末,京投银泰的总资产不过150亿元,且净亏损高达1.89亿元,资产负债率高达84%,远高于行业平均水平(70%左右);而短期借款高达27.4亿元,一年内到期的非流动负债17.42亿元,而持有货币资金只有5.1亿元,也就是说当季资金缺口近40亿元。

资金缺口如此大的中小公司,是如何从群雄中“脱颖而出”的?未来又将如何撬动百亿元项目的开发?

其实,京投银泰“蛇吞象”式的激进拿地,原来是京投银泰背靠着一个富爸爸,背后隐藏的是大股东京投公司。早在2009年3月,京投银泰向京投公司和中国银泰投资有限公司非公开发行万股后,京投公司持有上市公司29.81%的股权,成为京投银泰的控股股东。

而于2003年由北京市地铁集团改组而成的京投公司,经过6年多的发展,其资产就从百亿元跃至千亿元,业务包括轨道交通沿线土地一级、二级开发、高速铁路投资、城中村改造和信息基础设施等相关领域。

而据时代周报记者多方了解,上述两宗地块的一级开发商均为京投公司。因此,虽然此次购地款接近百亿元,但一级开发商的土地补偿金就高达59亿元,也就是说,京投系联合体再投入34.5亿元即可夺得84.6万平方米的优质地块。

在去年5月,京投银泰就与大股东京投公司签署协议,计划组成联合体或其他合作方式参与开发地块的竞标,京投公司为项目公司提供股东借款以支付部分或全部土地价款,京投银泰则主导项目公司的经营管理。此外,京投公司还可以不超过12%的年利率向京投银泰提供借款,用于补充公司流动资金。

而据京投公司官网显示,其融资渠道主要为发债,2009年至今,已发行短期融资券和中期票据共计15次,融资400亿元,融资成本仅在5%左右。其实,近年来,京投银泰与大股东资金往来甚为密切。2010年,京投公司向京投银泰提供委托贷款24亿元;2011年,京投公司向京投银泰累计提供借款11.73亿元;2012年上半年,京投公司再次向京投银泰提供委托贷款8.1亿元。

正因为有大股东撑腰,京投银泰才在群雄逐鹿中胜出。

(张悦燃)

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