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萬方發展借城鎮化再融資退房意在鋪路

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

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業內人士稱,房企借助“城鎮化”融資的愿望很難在短期內實現,監管部門也不會有所放松

蔡胤

在4月宣布“退出房地產”之后不足一個月,萬方城鎮投資發展股份有限公司(下稱“萬方發展”,.SZ)5月16日拋出了30億的資產重組方案。

事實上,A股市場自2009年下半年已經暫停地產上市公司再融資審批,萬方發展先前雖然宣布退出房地產開發業務,但是其轉型的城鎮化發展,其實與房地產開發仍存在著千絲萬縷的關系。萬方發展“退出房地產”似乎是為公司再融資掃清政策障礙。

萬方發展董秘劉玉對《第一財經日報》記者坦言,退出房地產開發業務與再融資“有一定的關系”,是為了保障城鎮化建設的主業順利進行。

退房為再融資鋪路

5月16日,萬方發展發布公告,稱該公司擬向北京萬方源、北京新星景天、華夏新保、北京萬和等股東發行股份,購買其持有的萬方盛宏95%股權、秦皇島鼎駿90%股權、張家口宏礎100%股權、義林義烏97.12%股權以及延邊龍潤100%股權。此外,萬方發展還擬向不超過10名其他特定投資者發行股份募集配套資金,募集配套資金總額不超過本次交易總金額的25%。

當日公告顯示,萬方發展2013年4月23日已分別與以上四家公司簽署了《發行股份購買資產協議》,截至2013年3月31日,標的公司全部股東權益預估值約為24.96億元,根據股權比例計算的標的資產的預估值合計約為24.01億元。

自今年3月5日起停牌的萬方發展發行股份購買資產暨配套融資總金額達30億元的資產重組方案,正式浮出水面。

萬方發展原名萬方地產,是2009年6月在深圳證券交易所掛牌交易的A股上市公司,注冊資本1.547億元,為北京萬方源房地產開發有限公司的控股子公司,注冊后的近四年時間,主業一直是房地產。

自2009年下半年開始,證監會陸續暫停了涉房企業的上市、再融資和重大資產重組,并對已受理的房地產類重組申請征求國土資源部意見。此后,上市房企定向增發方案紛紛觸礁,不是被延期就是被終止,這在業內被視為是監管層對上市房企再融資的“關閘”。

在上市房企不得再融資的現實下,今年4月初,原萬方地產宣布“退房”,將公司名稱變更為“萬方發展”,行業類別由“房地產業”變更為“批發業”,主營業務由原來的房地產開發向土地一級開發、城鎮化建設轉型。這也意味著,萬方不再是一家房地產公司。

當時業內對萬方發展此舉的普遍分析是,公司緣于資金不足而退出房地產。該公司2010年年報顯示,2012年度,萬方地產營業總收入4855.66萬元,同比減少87.69%,凈利潤501.34萬元,同比減少57.72%,凈利潤則為-1009.87萬元,同比驟減315.47%,公司2012年度的房地產開發和土地一級整理業務未實現收入,主營業務收入全部來自于一般商品貿易。

“定向增發這個事情一直在籌劃,本身資產規模和股本規模比較小,盤子小,以后股本規模大了之后股價也相對會更加平穩?!繃跤癖硎?,公司會召開股東大會,內部審批通過后把方案遞交證監會審核。她認為,萬方發展現已不是房地產企業,本次資產重組雖不能說百分之百通過審核,但至少在政策上不存在障礙。

關于資金用途,劉玉稱,資金將用于土地一級開發業務,該公司現有的項目在北京周邊,而近期準備置入資金的3個項目均在河北省。

審批尚未開閘

除萬方發展這一“曾經的房企”外,還有此前因房產調控被叫停定增方案的企業,開始在今年重啟再融資方案。

今年3月,中茵股份發布公告稱,擬非公開發行不超過1.09億股,發行價格為9.23元/股,募集資金約10億元,扣除發行費用后募集資金凈額約9.86億元。兩年前的2011年5月,這家公司就因樓市調控而被迫放棄2009年開始的定向增發方案。

對于本次方案,公告解釋稱,近年來,公司營業收入主要來源于住宅項目的銷售,國家對房地產行業的嚴厲調控對公司外部經營環境帶來不利影響,同時也使公司融資更為困難。

關于最新的定向增發目的,中茵股份在公告中解釋:“是為了保障礦山建設和后續資源勘查,擴大黃金資源儲量,滿足公司礦業投資資金需求,構建西藏地區連鎖醫藥零售網絡?!幣簿褪撬?,雖然這家來自湖北的公司主營業務是房地產開發經營,但其資金投向并非房地產項目。

Wind數據顯示,按照申萬行業劃分,年初至今兩市已有4家房企推出再融資方案,調控重拳之下的2013年,沉寂已三年有余的地產上市公司再融資卻開始有所“抬頭”。

但是,截至目前,尚未有任何涉房企業再融資方案通過監管層審核的消息傳出。

“據我了解,此前,不管是資金用于地產項目還是非地產項目,都是不能審核通過的?!幣蛔噬鍆緞腥聳慷員頸欽咚?。

中投顧問房地產行業研究員韓長吉也對記者表示,從國家對房地產政策調整的整體態勢來看,監管層大范圍放開上市房企再融資限制的可能性不大,短期內房企仍將面臨融資難的問題。不過,通過控制房企再融資很難從根本上解決房地產市場存在的多重頑疾,這種做法反而可能會成為進一步推高房價的因素。

韓長吉分析,非地產項目融資相對而言較容易獲批,但房企極有可能將融得資金變相投入到地產項目中,從而避開監管部門對資金的審查。一旦這種情況大面積出現,國家對房地產市場的調控政策將全面失效,熱錢、閑散資金將會再度蜂擁進入房地產市場,本已存在的資產泡沫將會更加嚴重。

他還提到,城鎮化的發展規劃尚未出臺和落實,房地產在其中能扮演什么樣的角色尚不得而知,房企借助“城鎮化”融資的愿望很難在短期內實現,監管部門也不會有所放松。

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