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发展房地产股权投资基金是解决房地产痼疾的良方

2014-02-19 11:44:15
来源:你我贷

英超热刺队球员名单 www.eclpea.com.cn 中国房地产市场积弊已久。房价居高不下,工薪阶层望楼兴叹,是中国老百姓的普遍感受。这两年,中央政府出台了最严厉的房地产调控政策,大幅提升房地产按揭贷款首付比例,对投资性需求实施严格限购措施,楼价的上涨似乎才稍喘了口气。但即使如此,对未来房价持续上涨的预期仍然相当普遍,从去年到今年,佛山、成都、重庆、上海、芜湖等地地方政府不时尝试挑战限购政策,消息一出,当地期待购房者无不如同久旱逢甘霖般摩拳擦掌,可见需求仍然存在,只是被政策所压制,一旦政策松动则立即反弹。

为什么房地产政策调控多年仍是治标不治本?归根结底是并未改变房地产市场本身存在的供需矛盾。长期以来,我国房地产市场的调控思路是以压制为主,压缩需求,同时压缩供给。对于房地产这样一个资金密集型的行业而言,限制融资是实现压缩最直接的方式压制需求反映于限购、提升按揭首付要求,压制供给则反映于收缩房地产开发贷款、提升房地产开发自有资金比例要求等。

但是,这里边产生了一个重大的经济学悖论如果期待房价下降,应当是提升供给、压低需求才对,为何要对供给进行压缩?

发达国家历史经验证明,对房地产市场而言,当总供给与总需求比值为110%时,即总供给应存在相对余??晒┙灰琢鞫?,房价的稳定程度是较好的。低于这一平衡点,房价容易显示为趋势性上涨,而高于这一平衡点,楼市供给过于饱和,容易导致价格的趋势性下跌。根据住建部的统计,目前我国供需比例仍低于这一平衡点;结合我国仍不断增长的人口数量、不断提升的城市化水平和不断改善的居民收入等背景来看,房地产总需求仍在持续扩张之中。我们正处在迫切需要加大房地产供给的阶段,为何反而要收缩呢?

如果要为收缩房地产开发贷款、提升房地产开发自有资金比例要求这样的政策措施寻找一些支持,大概有两种说法。一种是,通过切断房地产供应商手中的资金链,逼迫其降价出售房屋回笼资金,以达到房价调控的目的这种设想貌似有理,实际上大错特错,因为它将整个房地产市场置于周转失灵的假设下来考虑问题。房地产商资金链收紧后,是否降价出售存在诸多不确定性,但首先一定是降低开发速度,而这只会为将来带来更大的供给短缺。另一种解释是,监管层希望降低整个房地产开发环节的金融杠杆,防止金融风险。在住建部官员2010年以来的讲话中,对房地产市场存在的整体杠杆水平偏高,甚至高于房地美、房利美风险爆发前美国房地产市场杠杆水平这一问题,曾经有多次的强调,关注之情可见一斑。结合2010年、2011年反思2009年过度投资的时空背景,这一解释也是较为合理的。

因为供需关系无法理顺,我们发现不单是房价调控收效艰难,同时整个市场也充斥着扭曲与对抗政府监管层希望限制资金流入房地产开发市场,可供需缺口所决定的市场机遇令市场资金仍然趋之若鹜,从之前的房地产贷款到近两年的房地产信托,无不是从监管的夹缝中顽强发展,十分清晰地反映出这一矛盾。

事实上,房价调控与房地产市场去杠杆两者之间,并不是非此即彼的对立关系,或许还有另外一条途径能兼顾这两者,那就是大力发展房地产股权投资基金,变“堵”为“疏”。

推动房地产股权投资基金发展,可谓目前整个房地产市场调控中最为缺少的一环。近两年来,由于房地产开发贷款全面受限,大量房地产商转向通过房地产信托进行融资。到今年年初,根据中国信托业协会发布的数据,房地产信托余额已经达到6882亿元,增长十分迅速。但无论是房地产开发贷款还是房地产信托,并没有改变债权融资增加金融杠杆的本质。到今年年初,房地产上市公司平均资产负债率达到71.92%,比一年前进一步上升1.97%,比两年前提升7.27%,显著高于50%的国际通行标准。面对不断上升的企业负债水平和房地产信托兑付压力,银监会今年以来一再收紧房地产信托业务监管,通过逐个监测资金投向、对信托公司实施窗口指导等方式对房地产信托进行调控,强令其减速。

而房地产股权投资基金与开发贷款和房地产信托最重要的差别是,因为其引入的资金属于股权性质而非债权性质,它降低而不是提升了房地产开发环节的金融杠杆水平。通过股权基金的注入,可以降低房地产开发企业近年来不断上升的资产负债比,充实其权益资本,有利于金融风险的控制。唯一需要确认的,是出资对象均充分认识这种股权投资基金的性质,防止在基金募集过程中推广不当,导致投资者承担不适当的风险。

从海外发展经验来看,房地产股权基金已经扮演了欧美房地产开发的重要融资来源,美国存续的房地产股权基金规模超过7000亿,社?;?、高收入个人和大学基金成为背后重要的出资人。而根据清科的统计,今年国内上半年新成立的房地产股权投资基金规模仅为约36亿人民币,这一规模无论与我国整个房地产市场的体量还是与房地产债权融资规模相比较,都是十分微小的,未来还具有广阔的发展空间。

结合2012年下半年的形势背景,大力发展房地产股权投资基金也正变得时不我待。数据反映,商品房供给不足的问题正在日益突出由于融资渠道受到限制,房地产开发企业今年已经明显放慢了拿地及新建的速度,上半年土地购置面积仅为万平方米,比去年同期下降19.9%;如果我们观察商品房库存去化情况,我们会发现,6月末全国商品房库存仅为最近一年商品房销量的1.7倍,是2001年以来的新低。日益紧张的房地产供给,很有可能在不久的将来引发房价的再度上涨,导致此轮房价调控宣告失效。

在当前的市场状况下,大力促进房地产股权投资基金发展,实现在不提升金融风险的前提下,通过扩充房地产开发资本金的方式,为房地产开发领域引入活水,快速提升房屋供给,推动供需缺口尽快弥合,可谓是帮助解决房地产市场痼疾的一剂良方。

(作者供职于招商银行(,股吧)总行私人银行部)

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