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房地產再融資開閘預期強烈4股望爆發

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

英超热刺队球员名单 www.eclpea.com.cn 自2010年以來,房地產企業上市、再融資和重大資產重組等事項已連續三年步履維艱。期間,不少內地房企赴港上市,從海外獲得大量融資,而國內房價依舊維持漲勢。分析人士呼吁,房地產企業融資應盡快實現市場化。

業內人士近日表示,從有關部門近期對房地產上市公司融資政策的表態可以看到,雖然在短期內相關政策口徑并無實質性變化,但是,與宣布相關政策時相比,仍有細微差異。這種變化預示著,未來房企融資政策可能會有條件地放開。

表述措辭微調

證監會近日在新聞發布會上回答有關“房地產上市公司融資政策有望放開”的提問時指出,關于該項政策,以6月28日證監會新聞發言人的表態為準。當時,這位發言人表示,根據國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知和2013年關于繼續做好房地產市場調控工作的通知的規定,對存在閑置土地、炒地以及捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的房地產開發企業,將暫停上市、再融資和重大資產重組。證監會堅決貫徹執行國務院文件規定,對于房地產企業是否存在違反國務院有關規定的情形,證監會在進行相關審核時,將依據國土資源部的意見來進行認定。證監會將進一步完善部門協商機制,提高工作效率。

盡管證監會重申這一態度,但與相關政策出臺時的表態相比,仍有細微差別。證監會在2010年10月發布消息稱,為堅決貫徹執行國務院房地產調控政策,證監會已暫緩受理房地產開發企業重組申請,并對已受理的房地產類重組申請征求國土資源部意見。

據中證報報道,針對這種變化,不少分析人士認為,這或許意味著,未來房企融資政策可能會有條件地放開,即對不存在上述違法違規行為的企業,仍有“放行”的可能。

按照證監會與國土部在2010年底建立的聯動機制,兩部委共建一套內部系統,國土部將企業拿地、融資和開發等信息實時更新至上述系統,從而作為證監會對企業再融資等事項審批的依據。在上述系統投入運作的兩年多來,甚少有涉房企業獲得再融資等事項審批。業內人士呼吁,在逐步建立房地產調控長效機制的同時,應逐步取消各類行政化限制。

或受益城鎮化概念

從資本市場反應看,上市房企似已迫不及待。公開信息顯示,從7月1日至今,已有多家A股上市房企因重大事項停牌。雖然這些企業并未公開停牌具體原因,但業內人士認為,可能多與再融資或重大資產重組事宜有關。

7月1日,金豐投資率先宣布停牌。經過數日發酵,其停牌目的已漸趨明朗:可能是籌劃將金豐投資“賣殼”給上海綠地集團,后者與金豐投資同屬上海“國字頭”企業。

隨后,宋都股份、新湖中寶、中弘股份、榮豐控股紛紛宣布,因“籌劃與公司相關的重大事項”停牌。如此密集地“籌劃重大事項”,為近年來所少見,業內人士認為,可能與再融資和重大資產重組頗有關系。

最近三年來,房地產企業在A股的上市之路幾乎被堵死,多家房企均在此期間選擇赴港上市。在這段時間,成功通過借殼上市A股的涉房企業寥寥無幾。例如,涉房企業華夏幸福的主業在于園區開發,而非純粹的房地產開發企業,其上市更多得益于“城鎮化”概念。

在我國大力推進新型城鎮化背景下,這一概念已成為不少房企押寶對象。據中國證券報記者了解,近期一些房地產企業正在籌劃A股上市相關事宜,其籌碼便是“城鎮化”。業內人士分析,若房企上市、再融資和重大資產重組得以“有條件”地放開,那么這些企業可能從“城鎮化”和“保障房”等概念受益。

融資渠道亟待市場化

作為樓市調控政策的一部分,暫停房企上市、再融資和重大資產重組,似乎并未對市場造成太大影響。隨著調控政策持續發酵,房企資金狀況雖在去年上半年有所吃緊,但在企業實施加快銷售節奏、擴寬融資渠道等一系列補救措施之后,房企資金很快恢復。

國家統計局數據顯示,1-5月,全國房地產開發企業到位資金為45115億元,同比增長32.0%。處于近兩年來最高水平。其中,受房地產銷售放量影響,定金及預收款增速達57.9%,個人按揭貸款增長61.7%。

多家A股一線房企陸續通過收購H股公司方式,成功躍上海外融資跳板。很多上市房企也通過私募、信托等方式進行大量融資。

受房企資金充裕影響,全國70個大中城市房價從去年下半年開始連續上漲。加之土地市場高價地頻出,市場對未來房價走勢普遍預期向上。

業內人士認為,行政化的調控手段應逐步退出,在房地產融資、開發、銷售等環節應盡量減少行政干預,實現市場化運作。其中,在推進利率市場化同時,為減少金融風險,房地產業融資渠道應盡快實現市場化。

“地王頻現” 搶地潮蔓延至二三線城市

近期,北京、上海等一線城市連續誕生新“地王”,包括萬科在內的眾多開發商積極拼搶優質地塊,二三線城市土地市場也快速升溫。業內人士指出,土地市場的搶地大潮已經蔓延至二三線城市,優質地塊受到眾多開發商青睞,地價呈上行態勢。而部分地方政府債務負擔較重,近期大筆推地意在獲取土地出讓收入緩解債務壓力。

萬科重金拿地

手握重金、一向聲稱不拿“地王”的萬科也開始大手筆拿地。6月27日,萬科與保利以53.7億元的掛牌底價成功競得重慶江北區溉瀾溪地塊,土地面積逾28萬平方米,建筑面積約123.72萬平方米,樓面地價為4340元/平方米。

7月3日,上海萬科盈江投資管理有限公司聯合上海張江(集團)有限公司以48.7億元摘得上海浦東新區張江高科技園區中區地塊,溢價率達132%,創下上海年內土地出讓總價新紀錄。

7月8日,萬科以6.03億元獲得廣州荔灣區珠江隧道口以西的商業金融地塊,樓面均價達19638元/平方米,刷新荔灣區樓面價紀錄。

在近期蘇州的土地拍賣會上,位于活力島板塊的一宗純住宅用地,土地總面積為13.86萬平方米,吸引了招商、萬科、旭輝等多家房企爭奪,最終萬科以總價20.8億元競得該地塊,成交樓面價5002元/平方米,溢價率85.3%。

萬科一向聲稱不拿“地王”,近期卻不斷在各地高價拿地,受到業內炮轟。對此,萬科上海公司在一份拿地說明中表示,萬科和上海張江集團聯合競得的浦東新區張江高科技園區商住地塊樓面價21415元/平方米,該地塊是近兩年來上海市中環沿線出讓的建筑面積最大的住宅用地。而萬科在重慶拿下的地塊雖然是總價最高,但樓面價并不高。

一直跟蹤萬科的地產分析師認為,一貫謹慎的萬科近來頻頻高價拿地,一方面是因為庫存下降較快,大型房企對土地資源依賴性高,需要補充土地儲備,確保規?;⒄?另一方面萬科上半年銷售順暢,貨幣資金較多,對房地產后市看好。今年一季度報告顯示,萬科的貨幣資金達 522.59億元,為行業最高。銷售報告也顯示,萬科上半年累計實現銷售面積716.4萬平方米,銷售金額達836.7億元,較上年同期大幅增長。

地價持續上漲

6月19日南京市一舉推出7幅地塊,引來25家開發商參與,其中5幅土地遭瘋搶,位于仙林湖的G25地塊更是引來8家房企66輪舉牌爭奪,最終被金地以 28.7億元收入囊中,樓面地價抬升至7862.5元/平方米,成為了仙林湖區域單價新“地王”。7月4日上午,位于東莞塘廈鎮一處商住商服連體地塊拍賣,5家開發商經過78輪輪番競價,最終被東莞市金地房地產投資公司以4.2億元的高價收入囊中,溢價率高達72%。

專家表示,與一線城市寸土寸金的土地資源相比,二三線城市用地指標相對寬松、地價便宜,一些熱點城市人口流入快,成為開發商挖掘市場的新區域。對于二三線城市,大量開發商進入能夠提升土地價值,地方政府可以獲取土地出讓收入。

海通證券研究報告顯示,按照二線城市為除一線城市外的所有省會、直轄市和大連、蘇州、無錫、寧波、溫州、廈門、青島、北海和三亞市為統計標準,6月二線城市供地力度加大,土地推出量為9732.61萬平方米,環比增加5.34%。前六個月二線城市土地成交建筑面積累計4.51億平方米,同比增加 20.58%。今年前六個月二線城市土地出讓金累計達5831.90億元,同比增加59.26%。

據中證報報道,偉業我愛我家市場研究院統計數據顯示,6月全國306個城市成交地塊樓板價為每平方米1235元,環比、同比分別上漲14%、44%;其中住宅類用地成交樓面均價為每平方米1575元,環比、同比分別上漲7%、41%。

業內人士表示,土地財政依然是地方政府獲得財政收入的重要方式之一,在債務壓力下,部分地方政府很可能會更依賴土地財政。

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