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房地产公司信托融资遇变数股权信托门槛加高

2014-03-10 10:50:54
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房地产公司信托融资遇变数股权信托门槛加高

记者:田露

2006年08月25日10:58

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数日前,上市公司G亿城发布公告,披露公司与中泰信托签署的信托融资计划已经到期,公司将安排子公司溢价9%受让中泰信托所持有的天津亿城的股权。G亿城的信托融资计划此时到期,可谓赶得比较巧,因为就在不久前,银监会刚下发了54号“特急文件”,要求进一步加强房地产信贷管理,其中特地提到,附加回购承诺条款的房地产股权信托,也需执行去年相关文件对于房地产贷款的严格要求。这使房地产公司的信托融资环境陡遇变数。

信托融资为数不少

资金需求巨大的房地产公司,借助信托渠道进行融资的为数不少。光大证券的研究员赵强表示,这在上市公司中非常普遍,如万科、金地等知名公司均与信托公司有过合作。他表示,在监管部门政策收紧的形势下,房地产信托业务萎缩,房地产公司借钱更难的可能性是存在的,毕竟目前很多信托是在打政策擦边球为房地产公司融资。

不过,厦门信托的林礼宜则认为,虽然房地产行业整体将受到较大影响,但上市公司影响相对较弱,因为能上市的房地产企业一般实力较强,资质较好,此外也拥有更丰富融资渠道。他同时指出,贷款并不算真正的房地产信托,Reits那种形式才更纯粹一点。

但信托环境的变更,必然还是会对上市公司融资带来一些不利。就在数日前,上海一家房地产公司宣布收购一家信托公司将近30%的股权。公司在相关公告中表示,进行此次交易的目的是为了开展多元经营,利用行业间的互补加强公司间的互补性,并指出该信托公司在房地产业的项目储备及明显的投融资优势将给公司的发展带来新的生机和活力。不过,有业内人士就此指出,在银监会“54号文”出台之后,收购信托公司股权对该公司融资没有多少帮助。

股权信托门槛加高

银监会8月初下发的54号文件将“附加回购承诺条款的房地产股权信托”定性为间接贷款,这种股权信托,从G亿城身上可以看到两例。

2005年6月,G亿城决定联合另两方股东及中泰信托对旗下控股公司天津亿城进行增资扩股,在这一过程中,由中泰信托发行预计总规模为万元,期限12个月的集合资金信托计划,用于向天津亿城增资。同时,又约定信托计划期满后,由G亿城或指定方全额受让中泰信托持有的出资。今年8月22日,G亿城宣布,信托计划已经届满终止,将由全资子公司北京亿城及一无关第三方共同溢价受让中泰信托所持有的天津亿城股权。此外,今年6月,G亿城还披露将对江苏亿城安排类似的信托融资。

厦门信托从事房地产信托业务的林礼宜告诉记者,目前信托公司对于房地产业务的投资方式主要有直接贷款和股权投资这两种,后者大多呈现为上述带股权回购条款的投资形式,实质上,这是去年银监会“212号文件”以来,信托公司为了避开严格监管而将信托贷款变换为股权投资。由于开发商将溢价回购股份,信托公司的资金最后还是可以退出。

“212号文件”即《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》,由银监会于2005年9月下发,要求信托公司对房地产的贷款必须满足房地产公司35%资本金到位、“四证”齐全和开发商“二级资质”等条件。但林礼宜告诉记者,“能达到这三项条件意味着开发商实力已经相当不错了,在这种条件下可以去银行借款,何况银行利率更低”。这意味着,房地产公司正是因为在银行借不到钱,才去信托公司融资。在直接贷款门槛提高的情况下,信托公司就推出股权投资,但目前监管层显然也对此开始限制。

监管尺度将是关键

尽管信托公司的间接贷款在银监会的新规面前可能遭遇冰冻,但是有信托公司人士在分析相关文件时认为,银监会对附加回购承诺条款的房地产股权信托着墨不多,这可能为将来政策执行上留下空间。

该人士指出,信托公司为房地产公司提供的融资,其实还有很多复杂形式,如房地产项目分期开发,开发到一半时,由信托公司购买预售房,但不过户,开发商拿到资金后再继续开发;又如信托公司先提供直接贷款,让房地产公司满足资本金条件后再对其进行股权投资;或者,避开监管层最关注的集合资金信托,而采用单一委托的信托形式提供资金等。在这种种组合拳之下,监管层如果界定“间接贷款”,就看各地监管部门的把握尺度了。

不过,业内人士也指出,虽然近两年房地产信托发展较快,但信托公司也懂得要控制风险,而回过头来,房地产公司对于信托融资的依赖程度并不是很深,信托只是它们的可选项之一。未来一段时间,这些公司是否还会选择这个“可选项”,值得持续关注。

来源:上海证券报

(责任编辑:石希)

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