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湖州市土地承包權抵押貸款業務探索

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

英超热刺队球员名单 www.eclpea.com.cn 2008年,人民銀行出臺《關于加快農村金融產品和服務方式創新的意見》,積極推動金融機構對農村金融產品和服務方式進行大膽探索與嘗試。2009年,浙江省聯社出臺《浙江省農村合作金融機構土地承包經營權流轉貸款管理辦法》。2010年,人行湖州中支與湖州市有關部門又陸續出臺了指導意見,積極引導各縣區農村合作金融機構全面開展該業務。在此基礎上,湖州市土地承包權抵押貸款開始試點,并逐步推廣

試點情況為促進農村土地經營權流轉,加快發展農村效益農業,2010年4月,長興聯合村鎮銀行在前期充分調查研究的基礎上在湖州首次推出農村土地流轉經營權抵押貸款試點,貸款一經推出就受到當地農民廣泛關注,并得到浙江省副省長葛慧君批示。截至9月25日,已辦理貸款36筆,金額292.5萬元,執行利率區間為(1-2),抵押土地類型為耕地(農田),貸款主要用于支持農業種養業。

據了解,湖州市土地承包權抵押貸款先在長興縣聯合村鎮銀行進行試點,在該貸款模式得到副省長批示后逐步推開。截至2010年8月末,長興農村合作銀行已制定《浙江長興農村合作銀行農村土地承包經營權抵押貸款操作實施細則》(試行),并將于9-10月在支行進行試點然后全面實施。安吉縣聯社也已制定土地承包經營權抵押貸款管理試行辦法和操作流程,待與政府相關部門協商落實后推出該業務。

農村土地承包經營權抵押貸款業務的開展,需明確農村土地承包經營權抵押條件和范圍。一是農村土地承包經營權必須是合法流轉取得或通過招標、拍賣和公開協商等其他合法方式取得,并擁有具備法律效力的權屬證明材料;二是土地承包經營權產權關系清晰、合法,村委會或發包方對土地未做“禁止質押和再流轉”限制。承包經營租賃協議和手續符合國家法規政策。

同時,還需明確抵押價值評估和抵押登記。以長興縣為例,目前土地承包經營權抵押價值由具備資質條件的中介機構進行評估。土地承包經營權抵押價值評估的中介機構尚未健全前,暫由縣農業行政主管部門組織有關專家對土地承包經營權抵押價值進行測算,并出具相關證明。農村土地流轉指導中心授權鄉鎮(街道)土地流轉服務中心,對轄區內土地承包經營權抵押進行登記,并報縣農村土地流轉指導中心備案,以加強農村土地管理。

此外,還應嚴格信貸流程,審慎放貸。銀行在收到借款人提交的農村土地承包經營權抵押貸款申請書、土地承包經營權權屬、流轉合同等資料后,按照信貸操作規程的要求,對借款人的資信狀況、借款用途、還款來源和還款能力進行貸前調查。經審批同意辦理土地承包經營權抵押貸款的,借款人、抵押人和抵押權人訂立書面借款合同及抵押合同,抵押借款合同必須由借貸雙方、抵押人簽章。由銀行辦理業務的相關人員與抵押人一起到土地所在地的鄉鎮(街道)土地流轉服務中心辦理抵押登記手續。

最后,需加強貸款風險防范措施。一是把好貸款用途關。借款人取得貸款必須用于農業開發項目及拋荒地復耕;二是合理確定貸款金額與期限。土地承包經營權質押貸款金額不超過土地承包經營權質押認定價值的70%。貸款期限由貸款人按中短期流動資金貸款期限確定;三是建立擔?;?,創新貸款模式。采用“擔保公司+土地經營權質押”,即農業發展擔保公司擔保和經營戶的土地承包經營權質押共同擔保以獲得貸款。

土地承包經營權抵押貸款試點的開展,取得了一定的成效。

首先,緩解了農民貸款難問題。

農村土地經營權抵押貸款的開展,突破了農村土地不能作為抵押物的瓶頸制約,在推動農村土地承包經營權流轉的同時增加了農民融資渠道。其次,拓展了金融機構業務范圍和服務領域。農村土地流轉經營權抵押貸款的推出,進一步打破了長期以來金融機構抵押物固定、服務方式單一的傳統模式,拓寬了金融機構的業務范圍和服務領域,為金融部門服務“三農”找到了新的有效途徑。此外,試點帶動形成創新支農惠農示范作用。

制約因素從湖州土地承包經營權抵押貸款的實踐看,農民對于該項貸款的融資需求是迫切的,但現實操作中創新的推進存在諸多困難,主要有以下三點:第一、法律制度不配套,銀行權益保障難?!兜17ā飯娑ǎ骸案?、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押”?!鍛戀爻邪ā飯娑ǎ和ü彝コ邪〉玫耐戀爻邪梢砸婪ú扇∽?、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉。農村土地承包經營權的抵押只限于通過招標、拍賣、公開協商等方式承包的荒山、荒灘等農村土地,經發包方同意,并依法登記取得土地承包經營權證或林權證書的,才可以設立抵押,并沒有明確通過家庭承包取得的土地承包經營權可以抵押?!段鍶ǚā吩蠣魅飯娑?,除買賣、公開協商等方式承包的“四荒地”等農村土地可以抵押外,其他方式承包的農村土地不允許抵押。種種法律條款說明,現行相關法律不適應農村土地承包經營權抵押貸款業務的推行,一旦發生糾紛,各方面的權利無法得到?;?,信貸權益保障難。

第二、土地評估機構缺乏,價值界定難。目前,由于缺乏專業的土地經營價值評估機構和專業資質評估人員,也沒有相對獨立的評估價值作參照,土地經營權的評估價值界定較難。目前湖州市安吉縣的主要做法是:根據“年租地租金×經營期限+土地上或土地下農作物凈收益”的原則,由縣、鄉鎮農業管理部門、貸款人、借款人等參照市場價格協商對土地經營權抵押價值進行認定。

第三、流轉市場發展較慢,抵押權變現難。目前湖州市各級雖均已建立土地流轉中心,但流轉服務平臺建立尚不規范,目前相當一部分土地流轉還處在一個自發、分散、無序的小規模狀態,流轉周期較短,組織化程度低,管理水平不高,沒有建立穩定、規范的流轉關系,隨意性和不穩定性較大。據安吉聯社反映,目前安吉三級服務平臺已建立但尚未聯網,致使貸款一旦逾期,抵押物處置變現相對較難。

第四、保障機制缺乏,貸款風險管控難。農業屬于弱勢產業,抵御自然災害和市場風險的能力較弱,一旦遇到自然災害,造成地上附著物重大損失,或因市場形勢突變,導致地上附著物價值大幅下降,就會直接影響土地流轉價值。這些因素金融機構較難有效掌控,導致信貸風險防范困難較大,金融機構開辦經營權抵押貸款的積極性也不高。

相關建議首先,建議修改和完善法律制度,提供制度保障。國家有關部門和立法機構應盡快解除農村土地承包經營權抵押相關法律障礙,完善和明確相關配套支持措施,把農民土地承包權益具體化、法制化,明晰權益,賦予農民更加充分、完整且有保障的土地承包經營權,確保現有土地承包關系保持穩定并長久不變。

其次,建立土地價值評估專業機構,推進流轉市場建設。土地承包經營權抵押貸款能在長興聯合村鎮銀行試水成功,離不開長興縣政府的政策支持,長興縣政府出臺的《長興縣農村土地承包經營權抵押貸款管理辦法(試行)》,對土地承包經營權抵押價值評估和抵押登記等進行了明確,是其順利開展該項業務的前提條件。因此,湖州市委市政府針對該項業務要加強政策支持,建立土地價值評估專業機構,推進流轉市場建設。并鼓勵各縣區學習借鑒長興試點經驗,逐步推廣。

再次,建立健全農村金融風險補償機制。保險監管部門應從推動新農村建設的角度出發,完善農業保險體系框架、保險費率形成機制和農業保險再保險機制,開設土地承包經營權抵押貸款保險品種,以降低金融機構的貸款風險。地方政府要大力引導和發展農村信用擔保服務,加強風險補償機制建設。

最后,構建完善管理制度,增強激勵機制。農村土地承包經營權抵押貸款是一項新的業務,農村金融機構要研究和出臺業務相關配套政策和措施,制訂有效的貸款管理辦法和業務操作流程,明確貸款對象、利率、期限和額度,做好規避貸款風險充分準備。管理部門要根據實際情況,適當放寬農村金融機構開展農村土地承包經營權抵押貸款業務考核標準,實行單獨考核,增強貸款發放積極性,切實推動這一新興貸款業務的順利開展。

(作者單位:中國人民銀行湖州市中心支行)

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