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新政下買房:先辦按揭再簽合同以房養房買二套

標簽 銀行 按揭 房貸 買賣 
2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

英超热刺队球员名单 www.eclpea.com.cn 今年以來,樓市經歷了兩次調控的波動。新一輪房貸的一刀切,在抑制投資性需求的同時,也可能把一些真實的自住需求擋在了門外。在當下的政策環境下,如何能夠根據自己的財力、居住需要而理性買房?能否吸收他人的經驗、調動自身的智慧判斷睿智購房?本期專題通過一些購房者的親身經歷,帶你尋找當下買房的機宜。

買三環以內的二手房

●故事案例

王瑜夫妻倆手頭共有13萬元。想用僅有的13萬元買套房子,他們想到了兩個方案可以選擇:一是一次性到位,買個100平方米以上的三房,總價大概需要60萬元,首付兩成就是12萬元,如果買了,就意味著手頭的錢需要全部花在買房上。

另一個方案就是買個便宜實惠的過渡房,七八十平方米左右的兩房,大概總價在30萬元,首付兩成就是6萬元,剩下的錢可以裝修,即使首付三成,自己也能交齊9萬元,這樣一來,王小姐夫妻倆的生活就輕松很多。

▲專家支招

新政下,剛性需求者買房,專家建議最好是購買三環以內的二手房,生活配套完善。2000年以后的房子價格普遍都在4000元/平方米上下浮動,而且整個市場的放盤量也很大,客戶選擇性很強,而且付款壓力會減少。

先辦按揭再簽合同

●故事案例

蘇先生最近投資了一套約60平方米的小兩房,單價5800元/平方米,總價在元。他交了1萬元的定金簽了認購書,之后又讓交首付款。讓他疑惑的是,為何交了首付卻只拿了張收據??⑸趟迪鵲揭猩昵氚唇?,等批了過幾天再回售樓處簽購房合同。

他幾年前曾買過一套二手房,是先簽合同再去貸款的。難道二手房和新房流程有差別?他去咨詢了另外一家樓盤的情況,售樓員告訴他,一般情況他們是先付兩萬元定金,一個星期后簽合同交首付款,然后拿著合同復印件和首付款發票去銀行辦理按揭。那先辦按揭后簽合同,這樣的程序銀行認可么?帶著這樣的疑問,他又找到了一位從事地產業的朋友小劉,小劉告訴他說,“其實只要開發商信用好就沒有大問題。現在有的開發商就是先交定金簽了認購書后,交齊資料去銀行辦理按揭,然后再簽合同網上備案,最后等著銀行放款。辦按揭只是說先查詢信用系統、購房證明、收入證明等手續,真正辦理完是在簽完合同之后。否則如果你無法貸款,簽了合同就必須得違約了?!?/p>

原來,現在銀行對資料審查都比較嚴格,一旦有偏差很可能貸不到款。因為樓盤都有自己指定銀行合作,個別開發商就針對一些投資型客戶或者資料有點復雜的客戶,建議先去辦按揭申請。申請人連同要求備齊的各種資料一起報送銀行,信貸人員對客戶書面資料進行初審,然后逐級上報審批,審批通過后出具銀行貸款承諾書,之后方正式簽訂購房合同。對于這樣的做法,有的銀行也就默認了。因為是二套房,資料審批嚴格,而蘇先生也就同意了開發商的做法。

▲專家支招

現階段買房需要關注幾個特別的問題。簽訂《認購書》,要約定清楚在什么條件下可以退定金,例如貸款審批未能通過時可否退定金等。必要時可提前看看《商品房買賣合同》及《補充合同》條款,對合同中不同意的條款及時提出,防止日后簽訂合同時處于被動狀態。另外,開發商的特別承諾要寫進合同,如贈送花園、廣告宣傳、樣板間宣傳、車位配備及出租出售、物業管理費用等優惠措施,以保障日后實現這些權益。

“以房養房”買二套房

●故事案例

王先生現在手上有套于2003年購買的小房子。現在,家里有老人住,所以王先生想再買一套三居室的房子。

此前王先生的第一套住房,也是通過銀行按揭的15年商業貸款期限,現在還了8成。王先生已經去北環某樓盤看了兩次,之前聽說開發商可以墊一下首付,但是現在開發商卻表示不可能再這樣做了。

王先生算了一筆賬:該樓盤均價6300元/平方米,128平方米的房子5成首付接近40萬元,他有些吃不消。王先生想通過中介把第一套房子賣了,再用第一套房子的錢去付第二套房子的首付。在中介處,中介人員告訴王先生,既然第一套房子的貸款,已經還了8成,完全可以把剩下的2成房貸想辦法還清,然后把第一套房子的房產證從銀行拿出來,去抵押貸款。第一套房子抵押的款項,可以負擔第二套房子7成的總價,王先生只需要付3成就可以買第二套房了。

▲專家支招

消費者想換房,但是因為買第一套房的時候貸過款,所以把第一套房子賣了做第二套的首付款,購房貸款時也只能算作“二套房”客戶來對待,所以很多人采取“以房養房”的辦法來購置第二套房。

用第一套房子(拿到房產證后)去銀行抵押貸款,把貸款用于購買第二套房,如果第一套房子價格足夠高,可以全額付款去購買第二套房;如果不夠,可以用第一套房抵押的貸款去付一部分,然后等第二套房子的房產證拿到后,再去申請抵押。

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